Помоги себе сам, или полезные советы для строителей и жильцов многоэтажных зданий
- Сергей Павлович, тема многоэтажного строительства в России становится все более актуальной. Между тем, проблема пожаров в высотках, к сожалению, никуда не уходит. В нашем сегодняшнем номере мы хотим максимально раскрыть тему пожарной безопасности многоэтажных зданий и вариантов предотвращения трагедий – как со стороны строителей, так и силами самих жильцов. Скажите, кто на самом деле реально несет ответственность за пожарное состояние здания?
- Все зависит от того, существует ли на объекте управляющая компания. При каждом доме, согласно жилищного кодекса, существует так называемое товарищество собственников жилья (ТСЖ) – если это, конечно, не муниципальный дом, потому что существует категория домов, которые принадлежат исключительно муниципальным образованиям либо органам власти. Если собственность негосударственная, организуется ТСЖ. Конечно, если вы купили квартиру, то собственник – вы. Но есть не только квартиры, но и места общего пользования, и вот здесь как раз идет разграничение ответственности. Если дом принадлежит муниципалитету либо государственному органу, то обеспечивать пожарную безопасность будет либо муниципалитет, либо государственный орган. Для того, чтобы управлять этим жильем, выбирают так называемую управляющую организацию. А задача управляющей конторы – обеспечивать пожарную безопасность. Самое главное – обратить внимание на то, каким образом составлен договор с этой организацией. На практике существуют такие решения арбитражных судов, из которых ясно, что если в договоре указано, что управляющая компания обеспечивает пожарную безопасность, то на ней и лежит вся ответственность. Но некоторые управляющие компании подстраховываются и включают в договор, что обеспечивают пожарную безопасность здания только в случае, если есть необходимые средства. А мы все понимаем, что коммунальные платежи не всегда поступают вовремя – поэтому у управляющих организаций появляется лазейка.
В самих квартирах – неважно, муниципальная собственность или нет - за все несет ответственность жилец. Конечно, какие-либо требования технического характера – перегородки (если он их не сносил), либо системы пожарной сигнализации, поставленные изначально – это не его зона ответственности, а того, кто ставил. Но если жилец решил побелить потолок и снес пожарные датчики, тогда отвечает он.
Что касается немуниципальных многоквартирных домов – на таких объектах, как я уже упомянул выше, создается товарищество собственников жилья. ТСЖ может как само управлять имущественным комплексом (местами общего пользования), так и нанимать управляющей компанию, заключая с ней договор. Если выбрана управляющая компания, она несет на себе всю ответственность, а если жильцы (ТСЖ) решили управлять сами, подключая подрядные организации, то отвечает товарищество собственников жилья.
Еще раз акцентирую внимание: обратите внимание на то, как составлен договор! Есть квартирные пространства, а есть места общего пользования. И если кто-то из собственников решил поставить железную решетку на общей территории, то как вы думаете, кто будет нести за нее ответственность? Конечно, жилец. Управляющая компания решетку не ставила. Вы можете написать управляющей компании просьбу об устранении решетки, они пойдут к тому жильцу, кто это сделал – т.е. сделают все, что от них зависит (так же, как и ТСЖ). В государственном жилье все проще – никто ничего не спрашивает, если надо - пришли и срезали. А вот когда частная собственность, это совсем другой коленкор. Получается, что вина на жильце, который это установил, а пытаются обвинить управляющую компанию или ТСЖ. Нет, друзья, виновен тот, кто поставил. Другой вопрос, как управляющая компания реагировала на жалобы жильцов. Если было сделано все возможное, претензий быть не может. Если ничего не помогает, есть так называемая жилищная инспекция. Есть два постановления Правительства от 2013 г – № 493, касающееся организации жилищного надзора, и № 390 о минимальном перечне работ на жилищных объектах, которые обеспечивают нормальное проживание. Жилищная инспекция работает по двум направлениям – жилищных требований и проверки организаций управляющих компаний согласно жилищного кодекса.
Ну вот пример. Пожаловались вы на эксплуатирующую организацию, что люки у мусоропровода ненадлежащие, без уплотнителей. В первую очередь надо посмотреть, как составлен договор с управляющей компанией. Если компания должна следить за этим, но ничего не предпринимает, то это нарушение лицензионных условий требований. Она в свое время получила лицензию на управление имущественным комплексом, поэтому обязана реагировать, но ничего не делает. Тогда можно обращаться в жилищную инспекцию. Если управляющей компании нет, жильцы все равно обращаются в жилищную инспекцию, а инспекция идет и проверяет исполнение требований жилищного законодательства, касающегося содержания и эксплуатации жилого дома. Если нарушены требования пожарной безопасности в местах общего пользования, то нужно обращаться в государственный пожарный надзор.
Особенно это касается многоэтажного строительства. Для зданий более 10 этажей обязательны системы дымоудаления, сигнализация и пожарные шкафы (а мы знаем, что, к сожалению, пожарные рукава в них часто отсутствуют). Вот въехал человек в дом, а там дымоудаление не работает, сигнализация не функционирует, рукавов нет, и возникает вопрос: кто несет ответственность? Так вот, до тех пор, пока не появится управляющая организация, все это является проблемой товарищество собственников жилья.
Самое обидное, что при этом не ТСЖ принимает дом и вводит его в эксплуатацию, а органы власти – либо органы местного самоуправления, либо органы государственной власти субъекта: все зависит от того, у кого на балансе стоит этот дом. Поэтому в случае необходимости обращаемся в Госпожнадзор, а представители ГПН смотрят, кто подписал акт о вводе дома в эксплуатацию, и затевают разбирательство с той организацией-застройщиком и с той комиссией, которая умудрилась ввести в эксплуатацию здание с нарушениями.
- А вот что делать, если такая ситуация: застройщик по определенным причинам поставил на объект некачественную продукцию – например, несоответствующие своему назначению двери. ТСЖ увидело эту проблему и предъявила претензии к застройщику. Кто берет на себя решение по устранению проблемы, если вдруг фирма-производитель, поставившая некачественную продукцию на объект, прекратила существование или обанкротилась?
- Вы знаете, что существует закон о защите прав потребителя. Мне, например, все равно, кто виноват в случившемся, это все равно проблемы застройщика. Самая большая проблема строительных организаций в том, что 80% из них работают на субподряде. Например, представим себе контору под названием «Номер один». Она выиграла тендер за счет демпинга. В самой организации пару человек да рабочий стол и компьютер, остальное – веером на субподряды! Поэтому сейчас по госконтрактам стали ограничивать количество подрядных организаций. По закону прав потребителя в случае возникновения проблем жильцы должны идти решать проблемы к застройщику, т.е. к фирме «Номер один», а в случае необходимости, обращаться в суд.
Но самое плохое, когда организация-застройщик исчезает. В таком случае претензии будут предъявляться к органу власти, который подписал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- Есть ли особенности пожарной безопасности именно для многоэтажных зданий, которые при осмотре жилья перед покупкой должны обязательно учитывать жители?
- Иногда бывает так, что люди, являясь соинвесторами, въезжают в здание, которое еще не принято в эксплуатацию. Очень рекомендую въезжать даже не тогда, когда есть разрешение Стройнадзора, а тогда, когда есть решение местного органа самоуправления, органа власти о вводе объекта в эксплуатацию. Это первое. Если этого решения нет, лучше не рисковать. Вы просто берете кота в мешке.
Возможны другие варианты. Решение, например, есть – но может быть другая проблема. Есть такое понятие - обязательная сертификация, которой подлежат отдельные элементы продукции пожарно-технического назначения. Возьмем пожарную сигнализацию. Что в нее входит? Датчик плюс провода, плюс приемно-контрольный прибор. В отдельности все это сертифицируется в обязательном порядке. Но как только вы собрали систему – она не подлежит обязательной сертификации. И получатся, что система есть, а будет ли она работать, не знает никто. И хорошо, если комплекс обеспечивает одна организация. А если несколько субподрядчиков – то концов не найдешь.
Поэтому чем скорее образуется ТСЖ, тем быстрее оно сможет привлечь экспертные организации, которые дадут правильное заключение. Конечно, любой собственник вправе попросить предъявить список документов соответствия нормам. Но многие ли жильцы обладают экспертными знаниями? Это раз. Сможет ли один человек потянуть затраты на экспертную оценку здания? Это два. Между тем, те же коммунальные платежи – это не только оплата жилищного фонда, электричества и воды. Это как раз затраты на обслуживание, которые могут включать в себя работу специалистов-экспертов.
Вообще, система жизнеобеспечения всего здания включает в себя строительные конструкции и их соответствие нормам, вопросы инженерных систем (свет, вода, газоснабжения), систему безопасности и состояние крыши здания. Поэтому жильцы должны без стеснения пользоваться этими услугами и держать под контролем пожарную безопасность здания – в конце концов, от этого зависит ваша жизнь и здоровье.
